Floryda od dawna jest jednym z najatrakcyjniejszych miejsc w Stanach Zjednoczonych na zakup nieruchomości zagranicznej z perspektywy inwestora zagranicznego. Słynna z pięknych plaż, słońca, klimatu sprzyjającego życiu przez cały rok, a także dynamicznego rynku nieruchomości, stanowi cel dla inwestorów szukających zarówno rezydencji wakacyjnej, jak i lokat kapitału.
Dla polskiego obywatela zalety są wielorakie
Brak ograniczeń wizowych przy nabywaniu nieruchomości (posiadanie nieruchomości nie daje automatycznie prawa do pobytu, ale też nie wymaga posiadania wiz) — cudzoziemiec może kupić nieruchomość na Florydzie na tych samych zasadach, co obywatel USA (choć z pewnymi ograniczeniami podatkowymi i proceduralnymi warunkami).
Ruch kapitału — możliwość przenoszenia środków zagranicznych, korzystanie z dolarowej stawki, korzystny kurs dla tych, którzy konwertują złotówki/dolary/euro.
Rynki, które historycznie dobrze reagowały na napływ kapitału zagranicznego, zwłaszcza w segmencie premium i luksusowym (nieruchomości nadmorskie, ekskluzywne rezydencje).
Możliwość dywersyfikacji portfela — nieruchomości w Stanach Zjednoczonych stanowią inną klasę aktywów w stosunku do nieruchomości w Polsce lub w Europie Środkowej.
Jednak decyzja, które miasto (czy raczej obszar metropolitalny) na Florydzie będzie najlepszy, musi uwzględniać wiele czynników: atrakcyjność lokalizacji, koszty nabycia, potencjał wzrostu wartości, podatki, koszty utrzymania, infrastruktura czy ograniczenia prawne dla cudzoziemców. W tym artykule postaramy się przeprowadzić taką analizę i uzasadnić, że w przypadku wysokiego budżetu najlepsze miasta na Florydzie to: Miami, Fort Lauderdale, Boca Raton i Palm Beach.
Ramy prawne, ograniczenia i ryzyka dla cudzoziemców
Zanim przejdziemy do rekomendacji konkretnego miasta, musimy zrozumieć, jakie ograniczenia lub ryzyka wiążą się z nabywaniem nieruchomości na Florydzie przez osoby spoza USA.
SB 264: nowe ograniczenia dla „foreign principals”
Od 1 lipca 2023 roku weszło w życie prawo stanu Floryda – Senate Bill 264 (SB 264), które wprowadza ograniczenia dla tzw. foreign principals (zagranicznych podmiotów / osób) w nabywaniu nieruchomości w określonych regionach lub typach nieruchomości. Bilzin Sumberg+3The Fund+3National Agricultural Law Center+3
Najważniejsze punkty tego prawa:
SB 264 zakazuje (w określonych przypadkach) nabywanie nieruchomości znajdujących się blisko instalacji wojskowych lub infrastruktury krytycznej (critical infrastructure) (np. mosty, elektrownie, porty) — w promieniu 10 mil (ok. 16 km) mogą obowiązywać dodatkowe restrykcje. Online Sunshine+2National Agricultural Law Center+2
Istnieją wyjątki, np. dla osób fizycznych (inwestorów jednostkowych) z odpowiednią wizą (nie tylko turystyczną), dla nieruchomości mieszkalnych do 2 akrów (ok. 0,8 ha), które nie znajdują się w obszarze chronionym (tj. nie w odległości 5 mil od instalacji wojskowej). Online Sunshine+2Akerman LLP+2
Zakaz dotyczy głównie nieruchomości pochodzących z krajów „of concern” (między innymi Chiny, Rosja, Iran, Korea Północna, Kuba, Syria, Wenezuela). Dla inwestorów z Polski, którzy nie zaliczają się do tych kategorii, ograniczenia są łagodniejsze, choć nadal obowiązują reguły rejestracji i ujawnienia w określonych przypadkach. Akerman LLP+3The Fund+3National Law Review+3
Jeśli nieruchomość znajduje się w promieniu 10 mil od instalacji wojskowej lub infrastruktury krytycznej, kupujący musi złożyć pod przysięgą oświadczenie, że nie jest „foreign principal” albo że spełnia warunki do zakupu. Online Sunshine+2National Law Review+2
Naruszenie przepisów może skutkować sankcjami cywilnymi, karami grzywny, a w skrajnych wypadkach przepadkiem nieruchomości. Akerman LLP+1
Warto jednak zauważyć, że prawo to bywa przedmiotem sporów sądowych i pewne jego zapisy są kwestionowane. Holland & Knight+2National Agricultural Law Center+2
W praktyce: dla polskiego inwestora, szczególnie jeśli ma wysoki budżet i planuje zakup nieruchomości luksusowej, te ograniczenia zwykle nie stanowią decydującej bariery — ale trzeba dobrać lokalizację tak, by uniknąć terenów objętych restrykcjami i dokonać odpowiednich formalności (rejestracja, oświadczenia).
Podatek FIRPTA oraz obowiązki podatkowe
Kolejnym aspektem, który musi być brany pod uwagę, jest FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act. Zasadniczo chodzi o to, że kiedy nieruchomość jest sprzedawana przez cudzoziemca, kupujący (lub podmiot pośredniczący przy zamknięciu transakcji) musi wstrzymać pewien procent ceny/kwoty ze sprzedaży (zwykle 10–15 %) jako zaliczkę na podatek. Wikipedia++2
Ponadto:
Jest wymagane odpowiednie zgłoszenie i rozliczenie kosztów podatkowych od dochodu (jeśli nieruchomość generuje przychód z wynajmu).
Cudzoziemcy nie mają dostępu (z reguły) do tzw. ulg podatkowych, jakie mają mieszkańcy USA (np. homestead exemption dotyczy głównie nieruchomości będących głównym domem mieszkanym).
W przypadku sprzedaży nieruchomości przez cudzoziemca, część tej 10–15 % wstrzymanej kwoty może być potem skorygowana, ale konieczne są dokumenty podatkowe i współpraca z IRS (amerykańskim urzędem skarbowym) lub lokalnymi organami podatkowymi. justmyloans.com+2DeLoach, Hofstra & Cavonis, P.A.+2
Dlatego przed zakupem nieruchomości warto skonsultować się z doradcą podatkowym w USA, który ma doświadczenie z inwestorami zagranicznymi.
Struktury własności: indywidualna, spółka, trust
Jeśli nieruchomość nabyta będzie w imieniu osoby fizycznej (bez pośrednictwa spółki lub trustu), to:
unikamy kosztów założenia i utrzymania spółek w USA,
ale po śmierci właściciela nieruchomość może podlegać procesowi ancillary probate (dodatkowej procedurze spadkowej w USA). DeLoach, Hofstra & Cavonis, P.A.+1
Alternatywnie, wiele osób stosuje rozwiązanie, by przenieść nieruchomość do amerykańskiego living trust (trustu życia), co ułatwia późniejsze przekazanie własności zgodnie z życzeniem i może pomóc uniknąć skomplikowanego procesu spadkowego w USA. DeLoach, Hofstra & Cavonis, P.A.+1
W przypadku inwestora z wysokim budżetem, takie struktury stają się szczególnie istotne — dlatego kupując nieruchomość luksusową, warto uwzględnić zapas na doradztwo prawne i podatkowe w USA.
Rynkowe ryzyka (zmienność, koszty ubezpieczenia, podatki lokalne)
Nawet najlepsza lokalizacja nie gwarantuje sukcesu. Do czynników ryzyka, które musimy brać pod uwagę, należą:
Wzrost stóp procentowych w USA — wpływa na koszty kredytów hipotecznych, co może ograniczyć popyt
ogólny (i wpływać na ceny).
Zmienne prawa stanowe i samorządowe — np. zmiany w podatkach od nieruchomości (property taxes), ocena podatkowa, opłaty za ubezpieczenia (w niektórych rejonach nadmorskich, ubezpieczenia od huraganów są bardzo drogie).
Ubezpieczenia od ryzyka klimatycznego (huragany, powodzie) — szczególnie w pasach przybrzeżnych. Wszędzie tam, gdzie linia brzegowa, jest większe ryzyko, a ubezpieczenia mogą być dużym kosztem stałym.
Płynność rynku — luksusowe nieruchomości mogą być mniej „płynne” — znalezienie kupca za odpowiadającą cenę może zająć więcej czasu.
Zmiany demograficzne i gospodarcze — np. migracja wewnętrzna, zmiany w podatkach stanowych lub krajowych, trendy pracy zdalnej itp.
Kryteria wyboru miasta / obszaru metropolitalnego
Każdy inwestor o wysokim budżecie będzie chciał, by lokalizacja spełniała kilka kluczowych kryteriów. Oto najważniejsze:
Potencjał wzrostu wartości nieruchomości — zarówno historyczne tempo wzrostu, jak i prognozy.
Popyt lokalny i międzynarodowy — lokalizacja atrakcyjna zarówno dla Amerykanów, jak i dla nabywców zagranicznych (zapewniająca popyt, jeśli zdecydujesz się sprzedać lub wynająć).
Infrastruktura i udogodnienia — lotniska, połączenia komunikacyjne, porty, sklepy, restauracje, usługi premium.
Bezpieczeństwo i prestiż — poziom bezpieczeństwa, reputacja dzielnic, bliskość plaż, terenów zielonych.
Koszty utrzymania i podatki lokalne — podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia, koszty eksploatacji (ogrody, zarządzanie, utrzymanie).
Ryzyko klimatyczne — im dalej od bezpośredniego wybrzeża lub niżej ryzykowne tereny, tym lepiej, choć często kompromis między lokalizacją a ryzykiem jest częścią strategii.
Zgodność z regulacjami dla cudzoziemców — unikanie stref objętych restrykcjami SB 264, dobra struktura własności, dostępność doradztwa lokalnego.
Biorąc pod uwagę te kryteria, poniżej prezentuję analizę i uzasadnienie dla czterech rekomendowanych lokalizacji: Miami (i obszar metropolitalny), Fort Lauderdale, Boca Raton i Palm Beach.
Analiza lokalizacji rekomendowanych dla inwestora premium
1. Miami / obszar metropolitalny (Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach)
Mocne strony
Centralny hub międzynarodowy: Miami jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych miast Ameryki Łacińskiej i Ameryki Północnej — silne powiązania handlowe, turystyczne, finansowe sprawiają, że kupujący zagraniczni chętnie inwestują w nieruchomości tu.
Ranking rynku nieruchomości: Według Realtor.com obszar Miami–Fort Lauderdale został sklasyfikowany jako nr 2 top housing market w USA na 2025 rok, z prognozą 24 % wzrostu sprzedaży i 9 % wzrostu mediany cenowej. MIAMI REALTORS®
Stosunkowo stabilny popyt luksusowy: nawet jeśli segment masowy może być bardziej wrażliwy na zmiany stóp procentowych, nieruchomości powyżej 1 mln USD w Miami wciąż generują zainteresowanie. Norada Real Estate+1
Różnorodność lokalizacji: od Miami Beach, South Beach, Brickell, Coral Gables, Coconut Grove, przez Aventura, Bal Harbour — region metropolitalny daje szeroki wachlarz stylów nieruchomości (kondominia, rezydencje przy plaży, willowe dzielnice).
Infrastruktura i lotniska: Obszar obsługiwany jest przez międzynarodowe lotnisko (Miami International, Fort Lauderdale–Hollywood International), co ułatwia podróże zza granicy.
Skala rynku i płynność: większy rynek oznacza więcej transakcji, co z reguły oznacza lepszą płynność, więcej opcji i lepsze porównania cenowe.
Wyzwania / uwagi
Ceny nieruchomości w segmencie premium już są wysokie i presja wzrostowa może być ograniczona.
Ubezpieczenia od huraganów i powodzi mogą być drogie, szczególnie w pierwszej linii zabudowy nad oceanem.
Konkurencja — wielu inwestorów (rodzimi i międzynarodowi) zazwyczaj patrzy na Miami jako „flagowy” cel.
W obszarze metropolitalnym trzeba uważać, aby unikać nieruchomości zbyt blisko infrastruktury wojskowej lub "critical infrastructure", by uniknąć problemów z SB 264.
Podsumowanie
Dla inwestora z wysokim budżetem, Miami i region metropolitalny stanowi centrum akcji — to wielki, rozpoznawalny rynek, z potencjałem wzrostu i międzynarodowym prestiżem. To miejsce, gdzie nabycie nieruchomości luksusowej nie tylko daje satysfakcję prywatną, ale i wysoką wartość marketingową (dla przyszłych nabywców).
2. Fort Lauderdale / Broward County
Fort Lauderdale, choć mniejsze i bardziej kameralne niż Miami, ma swoje przewagi:
Mocne strony
Położenie między Miami a Palm Beach: pozwala korzystać z zalet regionu południowej Florydy, ale często przy nieco niższych cenach lub lepszym stosunku jakości do ceny.
Rynek mieszkań i domów bliżej „między-miastowy”: dla tych, którzy chcą być blisko, ale niekoniecznie w samym centrum.
Rynek mniej „gorący” niż Miami: może to być zaletą, bo daje więcej przestrzeni do negocjacji, mniejszą presję na ceny. W analizach 2025 Fort Lauderdale wykazano, że ma ok. 9,84 miesiąca podaży mieszkań wobec 11,4 w Miami, co świadczy o nieco lepszym “balansie podaży i popytu”. Gold Coast Schools
Mniej ekstrawagancji, więcej codziennego komfortu: dobre dzielnice przykanalowe, rezydencje z dostępem do wód śródlądowych, mniejsze osiedla ekskluzywne, ale z dobrą jakością życia.
Wyzwania / uwagi
Mniejsze “brand effect” niż Miami — przy sprzedaży, marketing nieruchomości nie będzie miał tak dużej rozpoznawalności jak „Miami address”.
W podobnych obszarach, warunki ubezpieczeń, podatków i ryzyka klimatycznego są nadal istotne.
W zależności od konkretnej lokalizacji w Broward County, trzeba sprawdzić, czy nieruchomość nie znajduje się w ograniczonym promieniu od instalacji wojskowej (w kontekście SB 264).
Podsumowanie
Fort Lauderdale może być świetnym kompromisem między prestiżem a względną umiarkowaną ceną i spokojniejszym rynkiem. Dla inwestora, który chce blisko regionu metropolitalnego, ale z nieco mniejszym napięciem rynkowym, to atrakcyjna opcja.
3. Boca Raton / Palm Beach County
Boca Raton i rejon Palm Beach to bardziej ekskluzywne, stonowane miejsca, które często kojarzą się z luksusem, spokoju i prestiżem.
Bocą Raton
Segment premium w ruchu: W 2025 roku sprzedaże w Boca Raton wzrosły o około 15 % w stosunku do poprzedniego roku, a średnia cena za stopę kwadratową (sq ft) wzrosła do około 850 USD. Lux Life Miami Blog
Bardzo atrakcyjne rezydencje przy brzegu, osiedla zamknięte, projekty luksusowe.
Mniej tłoczno niż w Miami, bardziej komfortowo, ale wciąż w pobliżu kluczowych udogodnień.
Bliskość do West Palm Beach, Fort Lauderdale i aż do Miami oferuje dostęp do pełnej infrastruktury regionu południowej Florydy.
Palm Beach
Palm Beach to symbol najbardziej luksusowego rynku nieruchomości Florydy. W segmencie ultra-luksusowym (rezydencje warte kilkadziesiąt milionów dolarów) obserwuje się silne wzrosty popytu. New York Post+1
Jako adres prestiżowy, Palm Beach często kojarzy się z elitą, co samo w sobie może zwiększać atrakcyjność nieruchomości jako inwestycji prestiżowej.
Wysoki próg wejścia, ale i potencjał marży przy sprzedaży.
Wyzwania / uwagi dla Boca Raton / Palm Beach
Ceny już są wysokie, więc dalsze wzrosty procentowe mogą być umiarkowane.
Mniejsza płynność w bardzo luksusowych segmentach — znalezienie kupca może trwać.
Ubezpieczenia klimatyczne i koszty utrzymania mogą być wysokie, szczególnie dla nieruchomości blisko wody.
Trzeba również sprawdzić, czy lokalizacja nieruchomości nie łamie ograniczeń SB 264 (np. bliskość instalacji wojskowej).
Podsumowanie
Dla inwestora premium, Boca Raton i Palm Beach oferują luksus, prestiż i możliwość posiadania nieruchomości w mniej zatłoczonym, ale bardzo wymagającym segmencie rynku. To idealne miejsca, jeśli celem jest nie tylko dobra inwestycja, ale też reprezentacyjny dom lub rezydencja.
Dlaczego akurat te cztery miasta są najlepszym rozwiązaniem przy wysokim budżecie?
Załóżmy, że masz znaczący kapitał (kilka milionów dolarów, a nawet więcej) — wtedy skupiamy się na najlepszych obszarach premium, a nie na segmentach “budżetowych”. W tej sytuacji cztery lokacje (Miami, Fort Lauderdale, Boca Raton, Palm Beach) stają się najbardziej atrakcyjne z kilku powodów:
Marka i prestiż
Luksus nieruchomości w Miami, Boca Raton czy Palm Beach ma już w sobie wartość marki — adres “South Beach”, “Brickell”, “Palm Beach” sprzedaje się sam.Likuidność i rynek zagraniczny
Inwestorzy z Azji, Ameryki Południowej, Bliskiego Wschodu często celują w te rejony. Tym samym kupujący na rynku wtórnym (za kilka lat) mogą być łatwiej dostępni.Zakres wyboru projektów luksusowych
Projekty rezydencjalne high-end, penthousy z widokiem na ocean, willowe osiedla z prywatną mariną — w tych miastach jest dostęp takich ofert.Skalowanie ryzyka poprzez dywersyfikację lokalizacji
W obrębie tego regionu masz możliwość dywersyfikacji — możesz mieć nieruchomość w Miami i dodatkową w Boca Raton, co pozwala zrównoważyć ryzyka.Lepsza infrastruktura i usługi premium
Restauracje światowej klasy, sklepy luksusowe, centra kulturalne, kluby jachtowe, obsługa concierge — to wszystko zwiększa atrakcyjność nieruchomości.Potencjał wzrostu i dynamika
Miami MSA (Miami-Fort Lauderdale) zostało sklasyfikowane jako rynek nr 2 w USA w 2025 roku z prognozą wzrostów. MIAMI REALTORS®
Wiele rejonów wykazuje trend stabilizacji cen, ale segment premium często utrzymuje lepszą odporność na korekty rynkowe.Efekt synergii regionu
Współdzielenie infrastruktury, marketingu, łatwy dostęp między miastami, możliwość zarządzania portfelem nieruchomości w jednym regionie.
Rekomendacje strategii działania
Poniżej kilka praktycznych wskazówek, jak wdrożyć takie podejście:
Rozpocznij od wyboru regionu metropolitalnego
Nie szukaj pojedynczego miasta — patrz szerzej: cały „South Florida corridor” — bo dzięki temu możesz porównać ceny, warunki, jakość i lokalizacje.Wyselekcjonuj dzielnice o najlepszym stosunku ryzyko / premia
Nawet w Miami czy Boca Raton, nie każda dzielnica będzie idealna. Szukaj miejsc z dobrym dostępem do plaży, ale nie pierwszej linii, unikaj terenów bezpośrednio przy torach kolejowych, blisko instalacji wojskowych etc.Skonsultuj się z lokalnymi ekspertami prawnymi i podatkowymi
To konieczność — doradca podatkowy USA, prawnik nieruchomościowy z doświadczeniem w transakcjach międzynarodowych, agent nieruchomości dobrze zaznajomiony z rynkiem lokalnym.Zrób symulację kosztów utrzymania
Ubezpieczenia, podatki, koszty zarządzania nieruchomością (jeśli będzie wynajmowana), koszty remontów, konserwacji. Dla nieruchomości nad wodą dodaj koszty zabezpieczeń przed wilgocią, sól morską, sztormami.Zaplanuj strukturę własności (trust, spółka, indywidualna)
Dla nieruchomości luksusowych warto od razu rozważyć trust lub inną strukturę, by ułatwić sprawy spadkowe i ograniczyć komplikacje.Uważaj na granice SB 264
Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, czy dana nieruchomość nie łamie ograniczeń tego prawa (np. w promieniu 10 mil od instalacji wojskowych, czy jest objęta “critical infrastructure”).Marketing i branding nieruchomości
Jeśli planujesz w przyszłości sprzedać nieruchomość lub wynajmować ją jako inwestycję, zadbaj o najwyższy poziom prezentacji (fotografie, staging, marketing międzynarodowy). Prestże adres („Miami Beach”, „Palm Beach”) pomaga w przyciąganiu kupujących z wyższej półki.Horyzont czasowy: myśl długoterminowo
Inwestycje w nieruchomości luksusowe często wymagają cierpliwości — 5–10 lat to realny czas, by osiągnąć zysk kapitałowy. Nie zakładaj szybkich zwrotów w perspektywie 1–2 lat.
Wnioski
Dla polskiego obywatela, dysponującego wysokim budżetem na zakup nieruchomości na Florydzie, optymalnymi lokalizacjami stają się Miami (i jego obszar metropolitalny), Fort Lauderdale, Boca Raton i Palm Beach. Te miasta oferują:
unikalne połączenie prestiżu, płynności rynku i potencjału wzrostowego,
dostęp do projektów luksusowych i rezydencji premium,
dobry marketingowy efekt lokalizacji — “adres, który się sprzedaje”,
w regionie Południowej Florydy istnieją warunki infrastrukturalne, turystyczne i międzynarodowe, które sprzyjają inwestycjom zagranicznym.
Oczywiście, wybór konkretnej lokalizacji musi być poprzedzony analizą mikro — dzielnic, warunków lokalnych, ograniczeń prawnych, kosztów ubezpieczenia i podatków. Ale jeśli już zainwestować znaczne środki, to właśnie w tych czterech lokalizacjach można znaleźć najbardziej atrakcyjne propozycje (lub przynajmniej kandydatów do szczegółowej selekcji).
Jeśli chcesz, mogę teraz przejść do konkretnych przykładów nieruchomości w tych miastach i porównać potencjalne stopy zwrotu — chcesz?